Références :
- art. L. 411-32 et suivants du code rural
- art. L. 411-53 et suivants du code rural
 

La fin du terme des neuf ans qui correspondent à la durée normale des baux soumis au statut du fermage ne constitue pas en soi une cause de résiliation du bail à ferme. De même, la décision du propriétaire de vendre les biens loués au cours des neuf ans ou à la fin de cette période ne peut pas justifier la résiliation du bail.

Autrement dit, la résiliation du bail doit être dûment justifiée par un motif prévu par la loi. A défaut d'accord amiable entre les parties ou de cause de résiliation prévue par le statut du fermage, le fermier en place bénéficie d'un droit automatique au renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans.

Les principales causes de résiliation du bail à ferme à l'initiative du propriétaire bailleur sont les suivantes :
- le défaut de paiement du fermage par le fermier
- la mauvaise exploitation du fonds par le fermier
- la cession ou la sous-location du bail
- le défaut d'information du bailleur en cas de mise à disposition à une société
- l'apport du bail à une société sans l'autorisation du propriétaire
- le droit de reprise du bailleur
- le décès du preneur
 
 
 
 
 

Le défaut de paiement du fermage (art. L. 411-53 du code rural)
Le non paiement par le fermier constitue une cause de résiliation du bail. Toutefois dans ce cas, la résiliation n'est pas automatique. Il faut pour cela deux défauts de paiement du fermage, ou de la part de produits revenant au bailleur, ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. La mise en demeure de payer par le bailleur doit être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (art. R. 411-10 du code rural). Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de l'article L. 411-53 du code rural. Après la notification de ces mises en demeure, le baillleur doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui constate le défaut de paiement par le fermier et prononce la résiliation du bail. En toute hypothèse, les motifs ci-dessus mentionnés ne peuvent être retenus en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

La mauvaise exploitation du fonds par le fermier (art. L. 411-53 du code rural)
Les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation, constituent une cause de résiliation du bail. De même, ne peut obtenir le renouvellement de son bail le preneur qui s'est refusé indûment à appliquer les mesures d'amélioration de la culture et de l'élevage, préconisées par la commission consultative des baux ruraux.
A titre d'exemple, peuvent être considérés comme cause de résiliation du bail les agissements suivants :
- la négligence de terres labourables laissées à la pâture d'animaux,
- la transformation de terres labourables en herbages ou l'inverse sans en informer le bailleur alors que cette conversion compromet la bonne exploitation du fonds,
- l'abattage ou la perte d'arbres.
En revanche, ne constitue pas un manquement pour le preneur la fait pour ce dernier d'avoir procéder à la cessation de l'activité laitière ou d'avoir abandonner la production betteravière avec la perte des quotas correspondants.
En toute hypothèse, les motifs ci-dessus mentionnés ne peuvent être retenus en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

La cession ou la sous-location du bail (art. L. 411-35 du code rural)
Toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
Toute sous-location est interdite. Toutefois, le bailleur peut autoriser le preneur à consentir des sous-locations pour un usage de vacances ou de loisirs. Chacune de ces sous-locations ne peut excéder une durée de trois mois consécutifs.
Le non respect de ces interdictions constitue une cause de résiliation du bail. De même, la conclusion d'une cession ou d'une sous-location prévue par la loi mais sans l'accord du bailleur constitue également une cause de résiliation.

Le défaut d'information du bailleur en cas de mise à disposition à une société
A la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire.
Le bail peut être résilié si le preneur n'a pas communiqué au bailleur les informations dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.
L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.
La société doit être constituée entre personnes physiques et, soit être dotée de la personnalité morale, soit, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine.
Le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Tous les membres de la société sont tenus de participer à la mise en valeur des biens qu'elle exploite, dans les mêmes conditions. Nonobstant toute stipulation contraire, le preneur peut mettre fin à tout moment à la mise à disposition si l'un ou plusieurs de ces membres cessent de remplir cette condition. Le bail ne peut être résilié que si cette situation a persisté plus d'un an après que le bailleur ait mis le preneur en demeure de la régulariser. Ce délai est porté à deux ans en cas de décès de l'un des associés. Il peut en outre, en cas de force majeure, être prolongé par le tribunal paritaire.

L'apport du bail à une société sans l'autorisation du propriétaire (article L. 411-38 du code rural)
Le preneur peut faire apport de son droit au bail à une société civile d'exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants à la condition d'avoir obtenu l'agrément personnel du bailleur.
En cas de non respect de principe, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l'inexécution du bail.

Le droit de reprise du bailleur (art. L.411-58 et suivants du code rural)
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail, au terme de la période des neuf ans, s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit du conjoint ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.
L'exercice du droit de reprise est soumis à un ensemble de conditions qui suppose d'examiner successivement :
- la notification d'un congé au preneur
- le droit de prorogation du fermier en place
- l'autorisation d'exploitation au titre du contrôle des structures
- les obligations du bénéficiaire de la reprise
- le droit de reprise des personnes morales
- les conditions de reprise partielle
- le droit de reprise et apport à un GFA
- l'âge du bénéficiaire de la reprise
- le droit de reprise pour la construction d'une maison d'habitation
- le droit de reprise pour cause d'urbanisme
- le droit de reprise d'un exploitant de carrière
- les sanctions d'un droit de reprise abusif

Droit de reprise et notification d'un congé au preneur : Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire.
A peine de nullité, le congé doit :
- mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur
- indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;
- reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.
La nullité n'est pas toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.
Aucun bénéficiaire ne peut être substitué à celui ou à ceux dénommés dans le congé, à moins que, par force majeure, ces bénéficiaires ne se trouvent dans l'impossibilité d'exploiter.
Dans ce cas :
- s'il s'agit d'une demande de reprise pour l'installation d'un descendant, il peut lui être substitué soit son conjoint, soit un autre descendant majeur ou mineur émancipé de plein droit ;
- s'il s'agit d'une demande de reprise personnelle du bailleur, ce dernier peut se substituer soit son conjoint, soit l'un de ses descendants majeur ou mineur émancipé de plein droit.
En cas de décès du bailleur, son héritier peut bénéficier du congé s'il remplit les conditions.
L'acquéreur à titre onéreux d'un bien rural ne peut se prévaloir du congé donné par l'ancien bailleur en vue de l'exercice du droit de reprise.

Droit de reprise du bailleur et droit de prorogation du fermier en place : Le preneur peut s'opposer à la reprise lorsque lui-même, ou en cas de copreneurs l'un d'entre eux, se trouve à moins de cinq ans de l'âge auquel peut lui être accordée la pension de retraite agricole, soit actuellement 60 ans. Dans ce cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l'un des copreneurs d'atteindre cet âge. Pendant cette période, aucune cession du bail n'est possible. Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu'il a reçu, notifier au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sa décision de s'opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. Si le bailleur entend reprendre le bien loué à la fin de la période de prorogation, il doit donner de nouveau congé dans les conditions prévues à l'article L. 411-47 du code rural.

Droit de reprise du bailleur et autorisation d'exploitation au titre du contrôle des structures : Si l'opération envisagée est subordonnée à une autorisation en application de la législation concernant le contrôle des structures des exploitations agricoles, la reprise ne peut être obtenue que si cette autorisation a été accordée. Si la décision prise à ce sujet n'est pas devenue définitive à la date normale d'effet du congé, le tribunal paritaire surseoit à statuer, le bail en cours étant prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année culturale pendant laquelle cette décision est devenue définitive. Si la décision définitive intervient dans les deux derniers mois de l'année culturale en cours, le bail est prorogé de plein droit jusqu'à la fin de l'année culturale suivante.

Obligations du bénéficiaire de la reprise (article L. 411-59 du code rural) : Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe. Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent  et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle..

Droit de reprise des personnes morales (article L. 411-60 du code rural) : Les personnes morales, à la condition d'avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d'exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. L'exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés qui exercent le droit de reprise. Les membres des personnes morales ne peuvent assurer l'exploitation du bien repris que s'ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu'ils les ont acquises à titre onéreux.

Conditions de reprise partielle (article L.411-62 du code rural) :  Le bailleur peut reprendre une partie des biens qu'il a loués si cette reprise partielle n'est pas de nature à porter gravement atteinte à l'équilibre économique de l'ensemble de l'exploitation assurée par le preneur. Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour une partie seulement des biens qu'il a loués, si l'exercice de ce droit a pour objet d'agrandir une autre exploitation également donnée à bail par lui dans la limite du seuil de superficie défini par l'article L. 331-2 du code rural (soit une superficie comprise entre 0,5 et 1,50 fois l'unité de référence) et sans que l'équilibre économique de l'exploitation ainsi réduite en soit gravement compromis. Dans ces deux cas, le preneur a la faculté de notifier au bailleur, jusqu'à l'expiration du bail en cours, sa décision de ne pas renouveler le bail.

Droit de reprise et apport à un GFA (article L. 411-63 du code rural) : Le bailleur qui a fait usage du droit de reprise peut, avant l'expiration du délai de neuf ans faire apport du bien repris à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l'exploitation des biens de ce groupement.

Age du bénéficiaire de la reprise (article L. 411-64 du code rural) : Le droit de reprise ne peut pas être exercé au profit d'une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s'il s'agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation de subsistance autorisée par la législation sociale. Si la superficie de l'exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation :
- soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ;
- soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.
Dans les deux cas ci-dessus, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance. Les dispositions du précédent alinéa sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur âgé de moins de soixante ans ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s'il s'agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l'âge de la retraite à l'expiration du bail.
Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail. A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes précités.

Droit de reprise pour la construction d'une maison d'habitation (article L. 411-57 du code rural)
Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l'un des membres de sa famille jusqu'au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d'une maison d'habitation. Dans ce cas, le bailleur doit signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d'effet de la reprise, qui ne pourra intervenir qu'à condition que le bailleur justifie de l'obtention d'un permis de construire.
Cette reprise ne peut s'exercer qu'une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs.
Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise.
La construction doit respecter les règles environnementales et de distance par rapport au siège de l'exploitation et aux bâtiments d'exploitation.
Le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d'habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante. Dans ce cas, les conditions d'octroi de permis de construire et de respect des règles de distance par rapport au siège de l'exploitation et aux bâtiments d'exploitation sont inopérantes. A défaut de construction de la maison d'habitation dans un délai de deux années à compter de l'obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds.

Droit de reprise pour cause d'urbanisme (article L. 411-32 du code rural)
Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée en application des dispositions d'un plan d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé. Dans ce dernier cas, la résiliation n'est possible que dans les zones urbaines définies par le plan d'occupation des sols.
En l'absence d'un plan d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols ou, lorsqu'existe un plan d'occupation des sols, en dehors des zones urbaines mentionnées à l'alinéa précédent, la résiliation ne peut être exercée, à tout moment, sur des parcelles en vue d'un changement de la destination agricole de celles-ci, qu'avec l'autorisation du préfet du département donnée après avis de la commission consultative des baux ruraux.
La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect des dispositions du plan d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols, s'il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.
Lorsque l'équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.
Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l'expiration de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due, ou d'une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.

Droit de reprise d'un exploitant de carrière (article L. 411-67 du code rural) : Le bailleur exploitant de carrière a le droit d'exercer la reprise en fin de bail en vue de mettre en exploitation pour la bonne marche de son industrie les terrains à vocation agricole dont il est propriétaire. Il doit s'engager à entreprendre effectivement l'exploitation industrielle des parcelles ayant fait l'objet de la reprise. Le droit de reprise est limité aux parcelles nécessaires à l'exploitation desdites carrières.

Sanctions d'un droit de reprise abusif (article L. 411-66 du code rural) : Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions exigées par la législation ou que le propriétaire n'a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s'il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d'herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n'a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. La réintégration ne peut être prononcée si elle a pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite par ailleurs, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini par l'article L. 331-2 du code rural (soit une superficie comprise entre 0,5 et 1,50 fois l'unité de référence)
 

Le décès du preneur (article L. 411-34 du code rural)
En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants participant à l'exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le droit au bail peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire au conjoint ou à l'un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.
Le bailleur a la faculté de demander la résiliation du bail lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d'ayant droit réunissant les conditions exigées. Si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de neuf mois au moins, la résiliation peut, au choix des ayants droit, prendre effet soit à la fin de l'année culturale en cours, soit à la fin de l'année culturale suivante. Dans le cas contraire, la résiliation ne prendra effet qu'à la fin de l'année culturale suivante.